【发展趋势】全国人大黄奇帆解读我国房地产业发展六大趋势

    全国人大黄奇帆解读我国房地产业发展六大趋势

8月28-29日，由中国房地产业协会举办的第十届中国房地产科学发展论坛在大连举行。重庆市人民政府原市长，第十二届全国人 大财政经济委员会副主任委员，中国房地产行业最具影响力的高层智囊——黄奇帆先生现场发表主题演讲，从权威、专业的角度现场解读房地产行业形势。

黄奇帆先生在演讲中指出，新时代下，行业发展大势有变，房地产企业不能再靠旧模式发展，转型升级成为必经之路。他就新时代房地产业如何发展、趋势性特征、房地产企业如何运行提出了发表了重要观点。

一、新时代房地产业发展的六个趋势性特征

第一，每年新开工量、竣工量的增长率逐步下降，从过去的两位数降至现在的一位数，甚至以后还会有一定年份的负增长。我国城市人均住房面积已有40平方米，达到房产需求的均衡数。今后的房产需求主要体现在城市化率进一步提高、城市人口进一步增长和已有存量住房的更新改造。过往那种城市家庭人均10平方米增加到三四十平方米的全面刚需时期过去了。

第二，房地产企业的集中度将大幅提高，房地产开发将进一步向规模排在前100名的房地产企业集中，小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。过去二三十年，各地注册一家房地产公司几乎零门槛，在每年的实际开发中，15%的开发商建设开发量占到总开发量的95%，剩下85%的企业建设量只占5%，大多数是僵尸企业或空壳公司，这些公司形势好的时候融资造房，一旦形势不好就容易坏账，影响社会稳定。

第三，改善性住房需求将会越来越占主导地位，高品质、高品位的住宅越来越被青睐。二三十年前，城市居民人均住宅面积只有十平方米时，能有一个50—80平方米的厨房卫生独立的小户型房，是多少家庭的梦想！现在这个问题基本解决了，改善型的住房需求会要求面积更大一些，户型更舒适一些、环境更宜居一些。

第四，房地产企业负债率将逐步降低。目前我国房地产企业的平均负债率在80%以上（包括欠银行、信托等各类金融机构的债务和预售房欠款、施工欠款），杠杆率是世界上同类行业中最高的之一。企业去杠杆，首先要去房地产企业的高杠杆，今后5—10年，房地产企业的负债率从现在的80%逐步降到70%、60%是可以预期的。

第五，房地产企业会从过去大量建房卖房的经营方式转变为卖房租房并举的经营方式。过往十来年，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%，这样的市场是畸形的，这种现象今后会逐步扭转。

第六，房地产市场供需将从一般的住房供应转向更注重绿色、节能、环保、智能方向发展。

二、房地产开发企业要摒弃八种运行方式

第一，避免在存量和在建量过剩的地区搞开发。开发商搞开发，应该既要关注当地规划建设量，也要看眼下存量和在建量，既要关注当前户籍人口和常住人口，也要看中长期人口流动趋势。主要分析三个指标：一是人均住房面积。一般以人均40平方米住房左右，如果超过太多，就坚决不要去建。二是写字楼面积。实际上，一般中等城市每2万元gdp造1平方米就够了，大城市每平方米写字楼成本高一些，资源利用率也会高一些，大体每平方米4万元gdp。如果一个城市远低于这个水平，说明写字楼是过剩的，就千万别去再造了。三是商场面积。商铺建多少，应该基于这个地区的商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算，否则很可能是赔本买卖。

第二，避免在基础设施、公共设施全无的地区搞造城开发。城市化进程中，一个建成区该规划建设多少道路、桥梁、铁路、港口、地铁、电力、自来水等基础设施，建设多少学校、医院、文化娱乐、园林绿化等公共设施，以及建多少工厂、写字楼、商铺、住宅等，既要从规划总量上平衡，也要有合理的时序安排。房地产开发理应在城区中某一“七通一平”基础设施已基本就绪的地块上搞开发。但是，过去有些开发商动辄“造城”，拿下几十平方公里一块地并向政府夸下海口不仅要造上千万平方米住宅还要连带建设基础设施和公共设施，从城市道路桥梁等基础设施到学校医院等公共设施，以及产业、人口引入，大包大揽，既是房地产商不自量力，也是地方政府好大喜功的表现。这类案例成功的很少。

第三，避免四面出击搞长周期的开发。一些开发商在同一时间段到各个省、各大中小城市跑马圈地，既造成竞争“地王”现象，也因为多地战线拉的太长，资金、管理顾不过来，形成“胡子工程”。一个项目拆分很多期子工程的现象比比皆是，从项目签约到拿地开发、建成销售往往需要7-8年、10年、15年，甚至20年的都有，给地方发展带来明显的时滞，其自身开发资本利息成本、管理人员成本也很高。在顺周期时，开发商还能够按自身设想维持开发，一旦遇上逆周期，一个不当心资金链断了就全盘皆输。

第四，避免借钱融资买地、不能热衷于炒“地王”。按照我国法律法规相关规定，房产开发商买地的钱，一般应该是自有资金，而不能是高杠杆融资来的钱。如果房地产企业用自有资金买了地，抵押给银行得到贷款去建房，当房屋建到70%以上时即可预售，得到购房者的预付款。如此滚动，房地产开发的杠杆比已是1：3、1：4左右。如果开发商拿地的钱也是借款，开发的过程就几乎成了100%的金融借债。赚了钱，就是暴利。坏了账，就是金融危机。因此，开发商拿地前要量力而行、留有余地。

第五，免高资产负债率的搞开发。房地产开发是一个周而复始滚动开发的重资产行业，最忌高债务经营，在滚动开发中债务会越滚越大。过去，很多房企的运营模式就是向银行借钱买地造楼，造好了抵押给银行借钱接着造，在这个过程中积累了大量债务。比如，去年中国排名前10的房地产公司资产负债率平均达到了80%。一旦房地产市场销售不畅，一定会导致资金链断裂。在这方面，内地开发商要向香港学习，港系地产商的负债率基本上在20%—30%之间，最低的10%多一点，最高的40%左右。内地优秀的房地产公司，要将资产负债率降低并控制在40%左右，一般的开发商也要将负债率的底线控制在50%—60%左右。

第六，避免各种巧立名目、违规销售式的搞开发。中国房地产企业竞争激烈，于是各种玩概念、吸引眼球的做法都有。一类是前期打着商业地产、工业地产、养老地产、旅游地产、医疗保健地产、智慧城市地产等旗号搞开发，希望通过这些概念说服政府低价供地，并吸引老百姓买楼。须知，这些名目其实都是专业性很强的领域，需要长周期研究、长周期提供管理服务，不可能大家都成为这些专业领域的开发商，不要自己拉个名头、浮光掠影的搞一番。还有一类在销售环节，为了制造热销场景拉人头搞烘托。为了快销回笼资金，将一个房子划成几块搞碎片化销售，或搞售后返租，或与非银行金融机构联合搞首付贷以及首付贷的按揭，这些无异于饮鸩止渴，最终伤害整个市场和大量老百姓，造成鸡飞蛋打的局面。

第七，避免不专注精品生产，在规划设计、建设施工上不下功夫。房屋质量，重在前期规划设计和建设施工。如果前期的产品设计上不下功夫，不能结合当地的文化元素因地制宜的设计出高品位的房屋，就形不成品牌，卖不好房子。因此，规划设计千万不要一张图纸干全国。另外，如果不重视建筑施工质量，偷工减料，住的人要受影响几十年。现在许多楼房，要么在下沉地基上建房子造成塌陷，要么墙体里面裂缝剥落，要么电梯设备故障停机，要么小区下水道容易堵塞，种种问题频频出现。开发商一定要倍加重视。

第八，避免售后服务简单化，不重视物业管理。房地产行业发展的第一阶段是以区位优势为卖点，然后依次是以特色、户型、小区环境、物业管理为卖点。开发商不重视商品房的售后管理，没有专业化团队去做，就很难做好。目前大开发商物业管理相对较好，但小开发商的楼盘大部分存在物业管理跟不上的问题。物业管理应该是开发商下一个重点关注和推动的方向。

总之，房地产开发商要适应时代需求，加快从过去高速扩展、粗放建设、高融资、高债务、高地价、高房价的运营方式转向让人民得更多实惠、享受更美好生活的运营模式，努力实现长周期、可持续、高质量的发展，不断为推动高质量发展、创造高品质生活添砖加瓦、再立新功。

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